Las medidas extramercado para limitar la renta de viviendas

Armando Sepúlveda Sáenz

Las rentas congeladas de la vivienda en general y de interés social ha sido en México, en particular en lo que ahora es la Ciudad de México, experiencias nefastas para los inversionistas-propietarios y para los inquilinos que se pretendía proteger. Con la misma intención (“frenar el incremento desmedido en el costo de las rentas y proteger a las familias más pobres”).

La actual jefatura de gobierno presentó una iniciativa con proyecto de decreto que fue aprobado por unanimidad por el Congreso de la Ciudad de México, para limitar los incrementos a las rentas de las viviendas a las variaciones de los indicadores de la inflación. Cuyo propósito enunciado es “frenar el incremento desmedido en el costo de las rentas y proteger a las familias más pobres”.
El decreto promulgatorio correspondiente se publicó el pasado 28 de agosto en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, y la disposición central, relativa al control de precios, en el Código Civil para el Distrito Federal, establece: “ARTÍCULO 2448 D… El incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual”.

A fin de controlar el cumplimiento de lo normado se establece un registro obligatorio de contratos: ARTÍCULO 2448 F… I a X… Se establecerá un registro digital de contratos de arrendamiento, de autorización inmediata, a cargo del Gobierno de la Ciudad de México y para tales efectos el arrendador deberá registrar sus contratos en un plazo no mayor a 30 días de celebrado el contrato.
Esta reforma se acompaña de otras que le son complementarias y que se supone atienden una dimensión del problema: la oferta de vivienda. Aquellas corresponden a las disposiciones siguientes, entre otras, de la Ley de Vivienda de la Ciudad de México: “Artículo 1…XVll. Garantizar la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos por parte del Gobierno de la Ciudad de México”; Artículo 5… XXXVI Bis. PRODUCCIÓN PÚBLICA DE VIVIENDA PARA ARRENDAMIENTO: Aquella que realice el Gobierno de la Ciudad de México con recursos públicos a fin de ofrecer acceso a la vivienda en arrendamiento con un criterio de asequibilidad para las personas de menores ingresos”; “Artículo 12…VI. Promover esquemas y proponer programas para la producción y el fomento de la vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos” [Énfasis añadido]; “Artículo 13…I. Elaborar el Programa Institucional de Vivienda de interés social y popular [E.A] en términos de lo establecido por la Ley de Planeación del Desarrollo del Distrito Federal, que contenga por lo menos, los siguientes elementos: Programa de Vivienda en Conjunto, Programa de Mejoramiento de Vivienda, Programa de Vivienda en Arrendamiento Asequible para las personas de menores ingresos, Rescate de Cartera Hipotecaria, Programa de Vivienda en Riesgo, Programa Comunitario de Producción y Gestión Social del Hábitat, y Vivienda en Uso”. Se omiten las restantes modificaciones a la Ley de Vivienda, toda vez que constituyen criterios para instrumentar lo previamente dispuesto.

Cualesquiera que haya analizado la estructura conceptual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (que se supone es mencionado como el instrumento de medición de la inflación), sabe que la inflación directamente relacionada con la vivienda es sólo uno de los componentes del Índice. El índice subyacente, se desagrega en mercancías y servicios; en este rubro se ubica el concepto Vivienda. Generalmente la inflación en este rubro es menor que la registrada por el Índice Nacional, o su desagregación Subyacente. Sin embargo, convencionalmente se ha adoptado por los arrendadores y los arrendatarios el criterio de medir el impacto de la inflación con el Índice Nacional de Precios al Consumidor en su nivel más agregado —para todo el país–.
Artículo 13…I. Elaborar el Programa Institucional de Vivienda de interés social y popular en términos de lo establecido por la Ley de Planeación del Desarrollo del Distrito Federal, que contenga por lo menos, los siguientes elementos: Programa de Vivienda en Conjunto, Programa de Mejoramiento de Vivienda, Programa de Vivienda en Arrendamiento Asequible para las personas de menores ingresos, Rescate de Cartera Hipotecaria, Programa de Vivienda en Riesgo, Programa Comunitario de Producción y Gestión Social del Hábitat, y Vivienda en Uso.

Si bien el valor de los bienes y servicios comercializados al consumidor final en la Ciudad de México representa un gran peso en la definición del Índice Nacional, y por ello mismo, puede significar una medida que subestima o sobreestima la inflación en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. Por ejemplo, el Índice Nacional de Precios para la Ciudad de Chihuahua, en los primeros siete meses de 2024, fue de 1.07 por ciento; en Zacatecas se disminuyó en 2.47 por ciento y en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México ascendió en 3.30 por ciento. Sin embargo, en Pachuca remontó hasta 3.99 por ciento. En este mismo lapso, el Índice Nacional de Precios al Consumidor para todo el país fue de 2.74 por ciento. Éste el indicador que asumen normativamente en el Código Civil: es un pésimo indicador, al subestimar la inflación de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.
Resulta interesante, observar que las reformas no se reducen a los precios, también evidencian la conciencia de que en la base del problema de la vivienda popular está la oferta de casas o departamentos destinados a este sector. Y para ello, resuelven convertir al gobierno de la Ciudad en constructor. Y quizá tengan razón en jugar la carta azarosa de pugnar por programas sujetos a un sinnúmero de factores presupuestales y políticos. Por el lado, objetivo se puede tener la certidumbre de que no encontrarán inversionistas que asuman obtener con certeza una rentabilidad menor a la inflación real y con candados al incremento de las rentas —aunque la demanda rebase la oferta—. Por otro lado, queda en vaguedades lo que de cierto debiera ser específico: los tipos de vivienda para los diversos sectores a quienes se destina la oferta.

Finalmente, cabe expresar primero, que los propósitos de las reformas son plausibles toda vez que pretende satisfacer necesidades que quedan fuera del mercado y que atendiendo a un enfoque de derechos a la vivienda digna es menester atender a los sectores excluidos. Segundo, erraron los métodos para medir la relación con el comportamiento de los precios aplicando el mismo criterio cuantitativo a la diversidad de la composición de la oferta de vivienda en renta. Tercero, el Congreso del Estado no está exento de que los diputados 4Teístas promuevan una reforma equivalente para el estado o los Ayuntamientos y como en Congreso de la Ciudad de México, aquí todos los integrantes son bienintencionados, se apruebe por unanimidad.